Welkom bij Zuinigaan

Dit weblog gaat over bezuinigen, consuminderen en nog meer, want een mens is tenslotte meer dan alleen een consuminderaar, of zo je wilt een vrek. In '07 kocht ik mijn huis, in december 2018 word ik 66 jaar en mag ik met pensioen, want dan krijg ik mijn AOW. Ik heb een pensioengat van 20 jaar. Ik verkeek mij op de kosten van een koophuis en constateerde dat ik financieel vanaf mijn 66e jaar nogal krap zou komen zitten, vooral vanwege het pensioengat. Dus daar ging ik wat aan doen en op deze weblog vind je mijn berichten hierover.

maandag 13 april 2015

Dilemma: hypotheek helemaal aflossen of een flinke buffer aanhouden?

Lezer M. mailde mij niet alleen over een kassabon waardoor ze ruim 10 euro te veel betaalde, maar ook over haar hypotheek.

Dit is haar vraag
Wat is wijsheid in het volgende geval: 
Wij hebben over ruim 4 jaar onze spaarhypotheek afgelost.
Blijft over een aflossingsvrije hypotheek van €45.000.
Met een rente van 3% kost dat ons maandelijks €112,50 bruto.
Wanneer we deze hypotheek aflossen hebben we €45.000 minder spaargeld, maar niet meer de maandelijkse lasten.
Het overgebleven spaargeld zal ongeveer €20.000 bedragen.
Wat voelt / is beter? 
Mijn gevoel zegt de hypotheek niet aflossen. Bij calamiteiten heb je in ieder geval nog €65.000 achter de hand.
Onze leeftijden zijn 60 en 64 jaar. 
Wat zou jij doen?
 
Ikzelf sta ook voor ongeveer dezelfde keuze. Sinds een aantal jaren ben ik aan het aflossen en ik ben al heel ver gevorderd met het aflossen van mijn hypotheek.
Op dit moment staat er nog open: 
levenhypotheek €15.900,-
aflossingsvrije hypotheek €5.500,-
In totaal is mijn hypotheekschuld dus nu: €21.400,-
Ik betaal wel aanmerkelijk meer rente dan M, namelijk 4.55% en die rente blijft tot 2027 (leven) en 2037 (aflossingsvrij) hetzelfde, tenzij ik de hypotheek over sluit.
Ik heb nu 25.000,- spaargeld. In principe zou ik dus binnenkort de hele hypotheek kunnen aflossen, maar dan is mijn buffer nagenoeg verdwenen. 
Wil ik dat? 
Ik ben daar heel huiverig voor, want wat als zich calamiteiten voordoen? Waarom niet nog een mini-hypotheekje houden en daarnaast een mooie buffer?

Ik realiseer me heel goed dat sommige mensen het dilemma in bovenstaande tekst beschouwen als een luxeprobleem. Zij gaan gebukt onder een torenhoge hypotheek of hebben een huis dat onder water staat.
Toch ben ik, net als M., erg benieuwd wat jij zou gaan doen en waarom.

42 opmerkingen:

  1. Weet zelf ook geen oplossing maar zit eigenlijk met hetzelfde.Spaargeld 70.000 euro en aflossingsvrije hypotheek van 65.000 euro. Over 2 jaar is de spaarhypotheek afgelost.We betalen dan nog 275 euro. Spaargeld inzetten om gedeeltelijk af te lossen of in reserve houden voor de toekomst.In deze onzekere tijden vinden we het moeilijk een keuze te maken.We zijn 61 jaar gepensioneerd en 64 jaar werkende Rosie

    BeantwoordenVerwijderen
  2. ik zou wel verder aflossen maar wel een buffer houden van 25000
    en dan is het nog de vraag wat wil je strakjes gaan doen als je met pensioen gaat ,hoeveel heb je daar voor nodig?
    en dan rest de vraag nog blijf je daar wonen ,heb je strakjes hulp nodig als je ouder word en moet je dat dan zelf gaan betalen ?
    vrg esther

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Waarom niet gewoon langzaam doorgaan met aflossen mbh kleinere bedragen? Je hoeft toch niet in 1 keer je hele buffer in de hypotheek te stoppen? Dan los je af én je houdt je buffer.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat zou ook mijn oplossing zijn. Gewoon een deel van de buffer en niet alles.

      Verwijderen
    2. Dat ga ik ook doen. Jaarlijks een bedrag aflossen, maar wel een mooie buffer aanhouden. Die buffer is voor calamiteiten, maar ook om eens lekker uit de band te springen en een grote uitgave te doen.

      Verwijderen
  4. In beide gevallen zou ik rustig verder werken aan het afbetalen van de hypotheek. Ik zou er niet al het spaargeld in stoppen (jij niet en zij ook niet), maar ik zou al het geld boven een bepaald minimum spaarbedrag er wel in stoppen. Dus ik zou bedenken hoeveel spaargeld je wil hebben (minimaal) om je prettig te voelen, en als het gespaarde bedrag daarboven komt, zou ik het meerdere gebruiken voor verdere aflossing van de hypotheek.

    Voor jou zou ik een spaarbedrag van 20.000 euro redelijk vinden, dat vind ik een hele mooie buffer voor iemand als jij die in principe weinig geld uitgeeft, binnenkort met pensioen zal kunnen, en misschien heel af en toe een reparatie aan haar huis moet doen.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Voor welke onverzekerde calamiteit heb je €65.000 nodig die je op dat moment niet zou kunnen lenen? Ik kan mij niets voorstellen. Een buffer van €15.000 voor het geval dat er heel rare dingen gebeuren lijkt me voldoende. Bovendien ga je als de hypotheek is afgelost extra snel weer buffer opbouwen, door de lagere maandlasten.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Ik zou zelf het spaargeld houden en niet in stenen stoppen, de maandelijkse hypotheeklast van 275 euro lijkt mij goed te dragen. Zou je ziek worden en er zijn aanpassingen aan jullie huis daarom nodig of heb je het geld nodig voor medicijnen ed. dan kun je duur gaan lenen bij de bank. Liever iets als reserve en buffer achter de hand houden. Bovendien, wil je ooit nog verhuizen, krijg je bij een volledig afgelost huis op deze leeftijd nog maar een geringe (nieuwe) hypotheek. En kun je een ander huis veel moeizamer kopen.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. In dit specifieke geval zou ik het niet aflossen, denk ik. Het gaat om zo'n klein bedrag wat je er per maand aan betaald, maar je krijgt dat bedrag nooit meer teruggespaard met de besparing aan rente. Dus ik zou het zo laten, denk ik... Of misschien rustig aan af en toe een klein stukje aflossen, maar niet in 1 keer in elk geval.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Misschien nog even die beslissing uitstellen? En afwachten,wat er in onze wetgeving veranderd.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. als je geen hypotheek meer hebt hoef je de woonwaardeforfait niet meer bij je inkomen op te tellen... kan iemand hier uitleg over geven? wij hebben samen een inkomen van 2800 netto p.m. onze hypotheek bedraagt nog 16.800 ons spaargeld is 21.500. Wel moeten we over 5 jaar 30.000 gespaard hebben omdat mijn man dan aow gaat krijgen en ik pas 5 jaar later, maar dan niet meer wil werken om samen van ons pensioen te gaan genieten, dat betekent dus 5 jaar 745 aow ontvangen en als hij overlijdt in die jaren ontvang ik alleen zijn partner pensioen. van minder dan 1000 p.m. dus een buffer is echte noodzaak...

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Wij zitten in ongeveer dezelfde situatie. Wij ontvangen ww. Hebben een buffer, maar deze moet gebruikt worden voor de periode 60-67 jaar als er alleen een bijstandsbedrag binnenkomt (tenzij we nog weer werk vinden). We betalen relatief veel tegen 4,8% rente. Echter oversluiten kost wel € 35.000 en huis verkopen en kleiner tegen lagere rente kan niet. De banken willen/mogen geen hypotheek verstrekken bij ww uitkering.

      Verwijderen
    2. Als de hypotheekrente per jaar die je moet betalen kleiner is dan het bedrag van het huurwaarde forfait. Bijv je betaalt 1000 rente per jaar. En je huurwaarde forfait is 1500. Dan hoef je maar 1000 huurwaarde forfait te betalen. Als de bedragen gelijk zijn dan betaal je geen huurwaarde forfait meer. Een en ander betekent dat het heel gunstig is als nu je huurwaardeforfait en je te betalen rente per jaar ongeveer gelijk is. Dat je dan beter die kleinere schuld kunt aflossen. Dan wordt de bijtelling van het huurwaarde forfait steeds kleiner. Hier heb je geen voordeel van zolang de te betalen rente hoger of gelijk is dan je huurwaarde forfait. Dus ik zou zeggen alleen aflossen als er een leuke buffer overblijft. Of , als je nog maar een hele kleine schuld hebt en je hebt het geld, dan aflossen. Je spaart dan de rentelasten uit en tevens de bijtelling van het forfait.

      Verwijderen
    3. @Wil, weet je zeker dat je een bijstandsuitkering krijgt na je ww?

      https://www.eigenhuis.nl/downloads/hypotheek-financieel/werkloos-faq.pdf

      Ik weet niet of er nog andere regels zijn
      groetjes Sonja

      Verwijderen
    4. Mijn huurwaardeforfait is 882 euro. Maar dat hoef ik niet te betalen, want ik krijg 882 aftrek vanwege geen of kleine eigenwoningschuld.

      Verwijderen
  10. Ik zou rekening houdend met de belastingvrije voet van +/- € 21000 p.p.(vermogensrendementheffing) op spaargeld, langzamerhand de hypotheek aflossen. Niet in één keer maar wel zodra je boven dat bedrag aan spaargeld komt, gaan aflossen

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. ...ik sluit me aan bij Kniepertje! Dat lijkt mij in elk geval de beste optie!

      Verwijderen
    2. Sluit ik me ook bij aan en dan eerst de aflossingsvrije hypotheek wegwerken. Succes.

      Verwijderen
  11. Ik heb zelf geen hypotheek, ik huur. Wat ik mij afvraag, ga je als je je hypotheek afgelost hebt niet belasting over je vermogen betalen? Je hebt tenslotte vermogen, dat zijn dan wel stenen, maar toch. Ik zou in dat geval niet aflossen, überhaupt zou ik dat laatste stukje niet aflossen, je hebt een mooie buffer en die lage hypotheeklasten kun je makkelijk dragen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. In een eigen huis waarin je zelf woont, betaal je ( tot nu toe) geen vermogensbelasting.

      Verwijderen
  12. Ik zou beide doen. Beetje aflossen en rustig verder gaan met aflossen en een stuk buffer over houden. Dit telt voor beide gevallen, denk ik. Fijn, dat jullie zo ver zijn gekomen! Dat motiveert om hier ook te blijven aflossen.

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Ik denk dat het op afhangt van de kosten die je nog verwacht. Hoe oud is de ketel, wat zijn de risico's met een eventuele auto en wat heb je dan in het ergste geval nodig? En verder: hoeveel geld houd je nu per maand over? Dit om te zien of je na de aflossing nog de mogelijkheid hebt om de buffer weer aan te vullen.

    Op het leven

    BeantwoordenVerwijderen
  14. Maar die aflossingsvrije hypotheek moet toch een keer worden afbetaald? Wat gebeurt er als de looptijd verstreken is? Verkoop je dan het huis? Of betaal je dan wel alles in een keer af? Ik zou dus wel aflossen, maar inderdaad datgene aan spaargeld houden wat veilig voelt.
    Mariska

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat hoeft niet op zich. Als ze hun huis achterlaten voor nabestaanden levert het na verkoop waarschijnlijk voldoende op om die kleine schuld af te lossen. Of ze nemen zelf die schuld over en gaan er wonen.

      S

      Verwijderen
    2. Mariska, mijn aflossingsvrije hypotheek eindigt in 2037. Dan moet de hele hypotheek zijn afbetaald. De restschuld van de aflossingsvrije hypotheek is nu nog €5.500,-. Als ik ieder jaar 250 euro aflos, dan is de volledige aflossingsvrije hypotheek afgelost.

      Verwijderen
  15. Ik vraag me ook al een tijdje wat verstandiger is. Een kleine hypotheek houden of volledig aflossen? Vooral toen er berichten kwamen dat een volledig afgelost huis in de toekomst wel eens belast zou kunnen worden. De Staat zou minder binnenkrijgen aan vermogensbelasting en dit willen compenseren. Lijkt mij bangmakerij want als mensen hun spaargeld omzetten in een lagere hypotheek betekent dit dat er minder hoeft te worden uitgegeven aan HRA. Maar ja, je weet het nooit wat voor een smoes ze gaan bedenken om het toch te gaan doen. We betalen tenslotte ook nog steeds 1,2% vermogensbelasting omdat Zalm ooit heeft beweerd dat elke sukkel toch wel 4% rendement moet kunnen halen op zijn vermogen.
    Zelf heb ik geen hypotheek omdat ik huur, maar ik vraag me af of ik bij de koop van een huis er een kleine hypotheek op zal doen of helemaal niet. Aan de hypotheek zelf zijn ook weer kosten verbonden dus voor mij zal het wel het verstandigst zijn deze maar links te laten liggen.

    BeantwoordenVerwijderen
  16. Ik zou ervoor gaan om over 4 jaar hypotheekvrij te zijn. Geen te betalen huurwaardeforfait meer en geen maandlasten meer. Misschien kan M. jaarlijks 10.000 euro aflossen. Over 4 jaar is dan nog 5000 euro te gaan. Tussentijds kan er weer gespaard worden.

    BeantwoordenVerwijderen
  17. Wij, 68 en 65 jaar, hebben al jaren geleden onze hypotheek afgelost. Dat deden we zodra we boven de vrijstelling van de rendementsheffing uitkwamen. Bedenk wel, dat je het bedrag dat je niet meer aan hyp. rente hoeft te betalen, weer kunt sparen,Nb, het geld dat je niet in stenen stopt is in feite van de bank. Sparen gaat zo veel sneller.

    BeantwoordenVerwijderen
  18. Het is moeilijk een antwoord te geven als je niet de overige omstandigheden kent. Hoe hoog is straks het pensioen? Hoe hoog is nu het inkomen? Zijn er gezondheidsproblemen? Is er de wens om nog te verhuizen? Bijv. gelijkvloers in een appartement. Etc. etc.

    Puur rekenkundig zou je moeten aflossen. Je bruto rente zal nagenoeg netto zijn na verrekening van het eigen woning forfait. En 3% of 4,55% krijg je niet op een spaarrekening.

    Rationeel dus aflossen, maar emotioneel wil je wellicht een buffer. Om 1, 2 of 3 jaar te kunnen overbruggen. Het geeft ook de vrijheid om evt. eerder te stoppen met werken. Of minder te werken.

    Kortom, niet op cijfers te beantwoorden.

    BeantwoordenVerwijderen
  19. Ik houd ook van veel buffer. Je weet nooit hoe het straks loopt met de AOW en pensioenen, hoeveel zorg je moet inkopen enz. Met een dergelijke lage rente zou ik het lekker zo laten, of gewoon elk jaar nog wat aflossen met wat je bespaart op je inkomen. Julia

    BeantwoordenVerwijderen
  20. Ik begrijp jouw dilemma; jouw buffer is dan verdwenen. De buffer van M daarentegen slinkt van buitensporig naar zeer riant. Dus dan zou ik gewoon aflossen. Welke calamiteit kan er in godsnaam op je pad komen waar je 65K voor nodig hebt. In geval van extreme nood kun je dan altijd nog dat koophuis van de hand doen lijkt me (al kan ik me niet voorstellen wat dat zou kunnen zijn).

    Suzanne

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Calamiteit: ouder worden en zorg nodig hebben, bv aanpassingen aan je huis zoals een traplift. wordt niet altijd door de gemeente vanuit de WMO vergoed.Een aanpassing aan de badkamer wordt ook niet vergoed maar kan heel erg nodig zijn. En zo zijn er best veel dingen die niet zo makkelijk meer uit een potje komen als vroeger.

      Verwijderen
    2. Heb je met 20K echt wel genoeg. Heeft niemand 65K voor nodig.

      Verwijderen
  21. Mijn advies, alles boven de vrijstelling van vermogensrendementheffing aflossen. In dit geval dus ruim 20k. Levert namelijk dubbel rendement op, geen 1,2% belasting en het rendement op de hypotheek. Daarbij is een buffer van 42k over het algemeen meer dan voldoende voor calamiteiten.

    BeantwoordenVerwijderen
  22. Voor M; 15000 aflossen en de rest rustig verder aflossen. En voor jouw de 5500 aflossingsvrij aflossen en dan ook rustig verder aflossen. Succes :) Enne..super goed van jullie alletwee dat jullie al zo ver zijn!

    BeantwoordenVerwijderen
  23. Wij zijn 64 en 61 jaar. Mijn man geniet van zijn levensloopregeling en ik zit helaas in de WW. Wij hebben een aflossingsvrije hypotheek van nog E. 85.000,-. We hebben een buffer, maar deze hebben wij nodig om verlies aan inkomen na beëindigen van mijn WW en straks het aow-gat van 3 jaar op te vangen. Oktober 2019 weten we hoe we er financieel voorstaan en of en hoeveel we af kunnen lossen.

    BeantwoordenVerwijderen
  24. De vraag is moeilijk te beantwoorden. Kom je nu goed rond of niet ? Blijft je inkomen hetzelfde de komende jaren ? Heb je een andere bestemming voor je spaargeld ? Maar ik heb wel een advies voor als je blijft twijfelen. Bedenk dan dat het helemaal niet verplicht is om een keuze te maken. Los het bijvoorbeeld op door dit jaar een paar duizend euro af te lossen. Dan is de hypotheek toch een stukje kleiner en heb je nog steeds een mooie buffer. Daarna schuif je dit vraagstuk een jaar voor je uit. Volgend jaar weet je misschien wel heel zeker of je wel of niet de hypotheek aflost. En twijfel je dan nog steeds ? Nou...dan doe je het toch gewoon nog een keer zo

    BeantwoordenVerwijderen
  25. Als je wat ouder bent is een buffer die boven de rendementsheffing uitkomt bepaald geen luxe. Heel veel overheidsvoorzieningen verdwijnen. Wat mij overkwam is dat ik ernstig ziek werd en toen verschrikkelijk blij was dat ik een particulier herstellingsoord voor een aantal weken kon betalen. Dan kun je dus gewoon midden in de nacht een kopje thee krijgen en een knuffel als je weer eens niet ont slapen. Dat is een stuk beter dan een overbelaste thuiszorgmedewerkster die 2 x per dag laag langs vliegt.

    BeantwoordenVerwijderen
  26. Ik zou kiezen om de buffer te behouden. In deze tijd trekt de overheid zich qua bepaalde kosten bijna helemaal terug. Zorg en hulpmiddelen moeten grotendeels of helemaal zelf betaald worden. Een traplift is bv meestal gewoon 100% voor eigen rekening. En kost ca 7000-10.000 euro en zo zijn er meer dingen. Dus ik zou minimaal 20.000 over willen houden. De kans dat je anders ooit moet lenen en dat tegen veel hogere rente is dan aanwezig.

    BeantwoordenVerwijderen
  27. Buffer gewoon houden en spaargeld gebruiken en achter hand houden. Als ik dood ga wil ik nabestaanden niet met schuld achterlaten, dat zal bij jullie gelet op waarde woning niet gebeuren. Spaargeld is vrijheid, verder aflossen dan zet je het vast. Zelf ben ik nog maar 38 dan kun je veel langer plezier hebben van een hypotheekvrij huis.

    BeantwoordenVerwijderen
  28. ik zou een deel aflossen, maar wel een buffer aanhouden.

    BeantwoordenVerwijderen